每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

曾經(jīng)因為今年將有大批信托到期，而一度被業(yè)內(nèi)稱為是“A股市場的綠城”的中華企業(yè)（600675.SH）近期通過聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，連同上海房地產(chǎn)經(jīng)營（集團）有限公司一起掛牌轉(zhuǎn)讓上海華營置業(yè)有限公司（以下簡稱華營置業(yè)）100%股權(quán)和1.59億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓總價款達到8.17億元。

華營置業(yè)持有上海北外灘國際客運中心的2號樓，還有4.22億元的負債，這意味著接盤者需要為獲得上海港國際客運中心2號樓總共付出超過10億元，按此計算，該項目折合單價超過6.5萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，根據(jù)中房信的統(tǒng)計，此前周邊成交的寫字樓價格不過6萬元出頭。值得一提的是，由于上述項目是通過股權(quán)而非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，購買該棟寫字樓的客戶未來還可能需要代為支付巨額的土地增值稅。

知情人士透露，上述由中華企業(yè)轉(zhuǎn)讓的華營置業(yè)目前所有的資產(chǎn)就是上海港國際客運中心的2號樓。中化方興 （00817，HK）在2010年7月以5.18億元的價格將上述項目出售給了上海華營置業(yè)有限公司。

根據(jù)聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的資料，華營置業(yè)還負有4億多元的負債。這意味著接盤者需要為獲得上海港國際客運中心2號樓總共付出超過10億元，折合每平方米的投資成本超過6.5萬元。

這一價格較中房信去年11月監(jiān)測的上海港國際客運中心的其他寫字樓成交價高。根據(jù)該機構(gòu)當時的監(jiān)測，該項目的寫字樓成交價格為60288元/平方米。

而就在去年的11月份，中華企業(yè)為了2.95億元的信托融資，與五礦國際信托有限公司簽訂 《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《股權(quán)質(zhì)押合同》，設(shè)立“五礦信托-中華企業(yè)華營置業(yè)股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計劃”，不僅將公司股權(quán)質(zhì)押，還將收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給五礦國際信托。

當時，業(yè)界分析中華企業(yè)資金時，普遍認為該公司的資金壓力較大。有券商統(tǒng)計，中華企業(yè)信托到期的規(guī)模達到44億元。今年3月中航證券對中華企業(yè)的專題研究認為，如果公司的銷售額始終處于低谷，那么將會出現(xiàn)相當于總資產(chǎn)10%的資金缺口。公司的年報也披露，中華企業(yè)的速動比率僅為0.169，短期還款能力較弱。

但在財務(wù)表現(xiàn)出明顯壓力的情況下，中華企業(yè)為何仍然以較高的價格轉(zhuǎn)讓上述項目，而不是以低價拋售項目，迅速回籠現(xiàn)金？

針對這一疑問，《每日經(jīng)濟新聞》記者試圖對中華企業(yè)董事會辦公室有關(guān)人士進行采訪。但該人士以處于靜默期為由，拒絕了記者的采訪。

在中華企業(yè)溢價轉(zhuǎn)讓華營置業(yè)的背后，房地產(chǎn)業(yè)的整體資金鏈已經(jīng)度過了最緊張的階段。中房信分析師薛建雄說，經(jīng)歷了二三月份的市場回暖后，開發(fā)商的資金已沒有之前那樣緊張。綠城中國（03900，HK）4月2日在香港發(fā)布新聞發(fā)布會，總裁壽柏年稱綠城最嚴峻的時候已經(jīng)過去。

薛建雄說，從他近期對市場的價格監(jiān)測看，目前的成交價格已經(jīng)較去年12月有所上升。他相信，部分開發(fā)商的資金已不再象去年底那么緊張。

同策咨詢機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉也介紹說，3月份的成交量要比2月份高，開發(fā)商受惠于整體市場的回暖，資金方面已經(jīng)不太象之前那樣緊。

世茂房地產(chǎn)助理總裁蔡雪梅還曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，選擇降價的只會是那些產(chǎn)品力嚴重老化，而且項目銷售已經(jīng)進入尾聲的樓盤。上述降價行為不會威脅到企業(yè)的利潤率。

（實習生王秀娟對本文亦有貢獻）