每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜張益銘    

市場(chǎng)熱潮里，“老破小”借特殊賽道逆襲了。

“一套馬路邊的‘老破小’，5月3日早上9點(diǎn)半，4組客戶看完之后，就在房子里‘現(xiàn)場(chǎng)搶房’，本來(lái)房東掛牌150萬(wàn)元，最后漲到160萬(wàn)元成交了。”日前，上海楊浦區(qū)一家中介門(mén)店的王棟（化名）對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）表示。

2026年以來(lái)，上海二手房的熱度持續(xù)向上?！敖鹑敝?，“銀四”也變成了“金四”——4月二手房整體成交28742套，有8天成交量超千套，其中包括2個(gè)工作日。4月全月日均成交958套。

上海靜安區(qū)二手房小區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“五一”假期期間，上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量同比增長(zhǎng)16%，App（應(yīng)用程序）上客戶咨詢量同比增長(zhǎng)4%。成交量增速明顯高于咨詢量，反映出咨詢客戶的入市意愿較2025年同期更為積極，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。

成交量創(chuàng)十年同期高點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比連續(xù)回升  

回顧上海二手房市場(chǎng)近年來(lái)多個(gè)4月份成交量高點(diǎn)可以看到，2019年4月成交約2.7萬(wàn)套，2020年4月約2.2萬(wàn)套，2021年4月約2.4萬(wàn)套。相比之下，2026年4月的2.9萬(wàn)套顯示出強(qiáng)勁的反彈勢(shì)頭。

據(jù)安居客上海統(tǒng)計(jì)，上海二手房市場(chǎng)2026年4月的上述成交量，創(chuàng)下近10年來(lái)4月單月成交最高紀(jì)錄。

上海二手房月度網(wǎng)簽量（萬(wàn)套） 圖片來(lái)源：安居客上海

“這兩個(gè)月房子真的好賣(mài)，不管新房代理還是二手房，成交量都相當(dāng)高?！蓖鯒澱f(shuō)，“我們東外灘板塊4月份成交了200多套二手房。”

安居客上海認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)“徹底走出了2021年—2022年的深度調(diào)整陰霾”。

每經(jīng)記者注意到，“量在價(jià)先”的規(guī)律也再次被印證，上海二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升，連續(xù)兩個(gè)月上漲，且漲幅在擴(kuò)大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅銷售價(jià)格2月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.2%；3月環(huán)比漲幅擴(kuò)大至0.4%。

不僅如此，4月份開(kāi)始上海二手房成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的實(shí)際數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽套均面積達(dá)到了80平方米左右。

近日，上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根通過(guò)書(shū)面分析指出，當(dāng)前上海市場(chǎng)改善型需求接棒回暖，外環(huán)外“老舊小”成交占比持續(xù)下滑。此外，市場(chǎng)信心開(kāi)始溫和修復(fù)，買(mǎi)賣(mài)雙方成交節(jié)奏加快，購(gòu)房者決策周期縮短。

從帶看量和掛牌數(shù)量、供需比例來(lái)看，熱度還在延續(xù)。李根分析認(rèn)為，上海4月二手住宅成交均價(jià)持續(xù)溫和回升，價(jià)格修復(fù)態(tài)勢(shì)明確。二手房帶看質(zhì)量維持高位，看房熱度穩(wěn)固，支撐量?jī)r(jià)穩(wěn)步修復(fù)。

“老破小”跌出性價(jià)比，投資客轉(zhuǎn)向“租金回報(bào)率”

上文提到的漲價(jià)成交的“老破小”，位于楊浦濱江板塊，步行至濱江步道僅需17分鐘，距離在建的嗶哩嗶哩、美團(tuán)等大廠辦公樓只需15分鐘，交通、教育、商業(yè)等配套非常成熟。并且，經(jīng)過(guò)這些年深度價(jià)格調(diào)整，不少類似的二手房已經(jīng)“跌出性價(jià)比”。只不過(guò)這樣的低總價(jià)房源較為罕見(jiàn)，通常一套房源掛牌會(huì)被很多人盯上。

王棟透露：“它隔壁的二手房小區(qū)，在2024年賣(mài)掉幾套總價(jià)100萬(wàn)元出頭的，也是投資客出手，租金大約在3500元/月至4000元/月。近期我們有一位客戶以178萬(wàn)元買(mǎi)入，花了3萬(wàn)元簡(jiǎn)單裝修后出租，每個(gè)月4000元的租金，回報(bào)率比存銀行高?！?/p>

如今，這些活躍在“老破小”賽道的投資客，買(mǎi)房邏輯已經(jīng)變了。

“他們捧著真金白銀來(lái)買(mǎi)房，并不是瞄準(zhǔn)未來(lái)漲價(jià)，而是看中了穩(wěn)定的租金收益，順便等拆遷?！蓖鯒澲钢貓D上的楊浦濱江板塊解釋說(shuō)，“平?jīng)雎?、定海路這幾個(gè)小區(qū)，出來(lái)一套搶一套，都是200萬(wàn)元以下的房子。”

同時(shí)，自住和改善性二手房成交也比去年同期活躍。他介紹說(shuō)，門(mén)店對(duì)面這個(gè)房齡20年、總價(jià)約700萬(wàn)元至900萬(wàn)元的商品房小區(qū)，4月份成交了3套，比去年多了不少。每經(jīng)記者也在日常走訪中發(fā)現(xiàn)，春節(jié)過(guò)后，小區(qū)內(nèi)每逢周末從早到晚都有不少看房人。

李根表示，目前市場(chǎng)流量指標(biāo)同比明顯上行，購(gòu)房客群基數(shù)較去年同期擴(kuò)容，上海全市二手房庫(kù)存總量延續(xù)下行趨勢(shì)，供需格局趨于平衡。

對(duì)于市場(chǎng)趨勢(shì)，5月6日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受每經(jīng)記者采訪時(shí)判斷：“二手房成交量已經(jīng)上了一個(gè)新臺(tái)階，從近期月度成交放量的持續(xù)性、市場(chǎng)體感等綜合來(lái)看，新政對(duì)市場(chǎng)需求的釋放效果明顯，也證明了上海市場(chǎng)的活躍度。”

不過(guò)，對(duì)于上海房?jī)r(jià)的變化，嚴(yán)躍進(jìn)指出：“房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比止跌回漲，市場(chǎng)信心正在修復(fù)。當(dāng)前置換鏈條逐步打通，購(gòu)房成本明顯降低，因此市場(chǎng)各方對(duì)于房?jī)r(jià)還是需要以更理性的心態(tài)看待，實(shí)現(xiàn)快速成交?！?/p>

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝